Рассматривая различные варианты покупки недвижимости, человек останавливает свой выбор на объектах первичного рынка, находящихся на разных стадиях готовности (начиная от работ на котловане, заканчивая уже вводимым в эксплуатацию жильем). Данное решение не только позволяет покупателям подобрать планировку, отвечающую индивидуальным запросам, и сделать ремонт «под себя», но и существенно сэкономить денежные средства. Квадратные метры в строящемся доме, как правило на 15-30 % дешевле готового жилья.
Но как выбрать застройщика, который не только предложит оптимальное соотношение цена\качество, но и будет гарантированно придерживаться сроков завершения строительно-монтажных работ?
В июне 2019 года был принят Федеральный закон № 151, закрепляющий сразу несколько принципиальных изменений в отношениях клиентов и застройщиков. Одним из нововведений стало законодательное закрепление «эскроу-счетов» и возможность их использования при заключении договоров долевого участия (ДДУ). Так, что же представляет из себя новый финансовый инструмент?
Принцип действия «эскроу-счета»
Практическая реализация вышеуказанных мер, в соответствии с замыслом законодателей, должна ликвидировать «проблему обманутых дольщиков» и обеспечить сохранность средств участников ДДУ. По сути, «эскроу» - специальный счет, на который зачисляются финансовые средства клиента, и в последствии, при соблюдении определенных условий перечисляются застройщику.
При этом покупатель не может вернуть вложения в любой момент, руководствуясь лишь одним своим желанием. В свою очередь, застройщик, получит причитающуюся сумму, исключительно при соблюдении условий, зафиксированных в договоре, а также сдачи дома в эксплуатацию в срок, не превышающий 6 месяцев от даты указанной в проектной декларации. В случае невыполнения данного условия средства со счета будут возвращены покупателю.
Процесс приобретения квартиры
Схема приобретения недвижимости с использованием «новой возможности» достаточно проста. В частности, в договоре долевого участия прописывается, что расчет между сторонами будет осуществляться с использованием «эскроу-счета». При этом факт возможного использования заемных средств никак не влияет на процесс сделки.
Банк в этом случае - независимая сторона, посредник и гарант финансовой безопасности покупателя. После зачисления средств ни застройщик, ни покупатель не имеют к ним доступа. Лишь после исполнения всех условий сумма будет списана со счета.
Негативные сценарии
Если застройщик будет признан банкротом, не выполнит условия договора или задержит ввод объекта в эксплуатацию более чем на шесть месяцев сумма в полном объеме будет возвращена покупателю.
В том случае если несостоятельной будет признана кредитная организация в которой открыт «эскроу-счет» денежные средства также вернутся вносителю.
Плюсы использования эскроу-счета
В качестве очевидной пользы использования «эскроу-счетов» является страхование рисков покупателя. Внося денежные средства на счет, дольщики могут не беспокоится о том, что их вложения бесследно исчезнут. Покупатель в любом случае получит либо приобретаемую недвижимость, либо деньги.
Следует отметить, что открытие «эскроу-счета» не требует дополнительных финансовых затрат, а его обслуживание также осуществляется на безвозмездной основе.
Минусы «эскроу-счетов»
Одним из существенных минусов введения «эскроу» является рост цен на недвижимость. В новых условиях, не имею доступа к средствам дольщиков, застройщики вынуждены искать альтернативные ресурсы, необходимые для осуществления строительно-монтажных работ. Привлечение заемных средств и выплата процентов кредитным организациям при этом компенсируется за счет повышения стоимости продаваемых квартир. Таким образом, очевидно, что часть финансовой нагрузки непременно ляжет на плечи приобретателей недвижимости.
Другим минусом является лимит суммы возвращаемых средств в случае банкротства банка-держателя «эскроу-счета». Так, размещенные активы застрахованы Агентством по страхованию вкладов, но в размере суммы, не превышающей 10 млн рублей. В результате, в случае наступления негативного сценария, пострадавший дольщик не сможет вернуть свои вложения сверх обозначенного лимита.
Определенные риски связаны и с постоянным ростом цен недвижимости на рынке жилья. Так, если через несколько лет застройщик не выполнит свои обязательства, то с учетом повышения стоимости квадратных метров, купить аналогичную квартиру на возвращенные средства будет проблематично. Кроме того, в случае нарушения условий договора деньги возвращаются только со счёта. В случае использования ипотеки выплаченные банку проценты и дополнительные расходы покупателя также останутся невозмещенными.
Таким образом, введение «эскроу-счетов» имеет, как положительные стороны, так и несет в себе определенные риски. Разобраться во всех нюансах использования нового финансового инструмента при совершении сделок с недвижимостью и оформить ипотеку на покупку квартиры от застройщика, Вам помогут профессионалы.