Сделаем ремонт получше и цену поставим выше. Может всю технику обновить? Не отпугнет ли потом все это арендаторов?
Вложения в повышение комфортности жилья для сдачи оправдаются, если в дальнейшем вы будете там жить сами. А с точки зрения аренды самый простой вариант в стиле «дешево и сердито» – оптимален по возможностям достижения максимального дохода от вашей квартиры. Ее легче сдать, меньше время простоя. Да и вложения в подготовку бюджетного жилья к сдаче нужны небольшие.
Поэтому если вы хотите сдавать квартиру в аренду сделайте красивый, современный, но дешевый ремонт. Чем быстрее он будет сделан, тем меньше будет время простоя жилья. Значит доход вы начнете получать раньше.
Давайте разберемся вообще с доходами. Некоторые ошибочно полагают, что доходность ограничивается лишь тем, сколько вы получаете денег от арендатора. Поставлю больше цену- будет больше доход. Так считать неправильно, потому что в Формуле доходности от сдачи жилья несколько составляющих:
– (А), размер арендной платы;
– (Пр), длительность простоя жилья за год (среднее значение 0.25);
– (За), затраты на подготовку к сдаче (дополнительный ремонт, меблировка и т. д.);
– (Эт), текущие затраты на эксплуатацию квартиры (целевые взносы ТСЖ, замена лампочек, ремонт сантехники и пр.);
– (НУ), непредвиденные убытки (например, от коммунальных аварий).
А сама формула выглядит так: Максимальная Доходность = (А × 12) – (А × Пр) – За – Эт – НУ
Рассмотрим пример: МА квартиры без ремонта= (20 000 × 12) - (20 000 × 0,25) - 300 000 - 10 000 - 10 000 = - 85 000
Получается, что за первый год сдачи квартиры, в которой вы сделали ремонт на 300 000 р. прибыли не будет. Останется “отбить” еще 85 000 р. По такой же формуле можно рассчитать доходность от этой же квартиры на следующий год, только вместо 300 000 р. укажем оставшиеся 85 000 р. Получится, что в следующем году квартира принесет доход в размере 130 000 р.
Не забываем про налоги
Сейчас есть несколько способов законной сдачи квартиры в аренду: патент на 1-12 месяцев как ИП, платить НДФЛ как физическое лицо, оформиться как самозанятый или зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель.
Напоминаем, неуплата налогов облагается штрафом. При этом не только собственник квартиры, но и арендатор, не заключивший договор аренды может нести ответственность.
Уплата налогов как физлицо- самый невыгодный способ, потому что в этом случае ставка будет составлять 13%. Для этого варианта вам нужно направить в налоговую договор аренды, акт приемки квартиры, декларацию по форме 3-НДФЛ, документ с зафиксированной суммой ежемесячных платежей и документы, подтверждающие права собственности.
Можно оформить ИП и платить всего 6% по упрощенной системе. Но в таком способе тоже есть свои особенности. Вам, как индивидуальному предпринимателю, придется ежегодно оплачивать страховые взносы и подавать налоговую декларацию. И выбор такой системы уплаты налогов оправдает себя только при стоимости аренды больше 60 тысяч рублей в месяц.
Для патента тоже нужно оформить ИП и оплачивать страховые взносы, но вы не будете подсчитывать налоги каждый месяц, а заплатите разом за год. В среднем это около 18 тысяч в год за квартиру до 50 кв.м.
Самая выгодная ставка для самозанятых: всего 4% при сдаче физлицам и 6% при сдаче юридическим лицам.
Специалисты «Аякс» уточняют, что такая схема подойдет только для лиц без работодателя с доходом не выше 2,4 млн. рублей в год.
Еще пара советов
Чтобы в случае непредвиденных обстоятельств уменьшить свои расходы в будущем перед сдачей зафиксируйте состояние мебели и техники и проведите с новым арендатором опись. Лучше это сделать на камеру. Так у вас будут надежные доказательства, и вы сможете требовать возмещения или восстановления испорченной мебели ил техники.
Увеличить доход можно с помощью посуточной сдачи жилья. В среднем за пол месяца посуточной сдачи жилья можно заработать как за месяц при длительной сдачи. Но такой вариант будет больше похож на работу. Потому что вам придется почти каждый день приводить квартиру в порядок перед новыми арендаторами.