Таблица №1 Районы г. Краснодара
Более подробную информацию о каждом районе можно узнать по ссылке
1. Распределение спроса, предложения и продаж жилой недвижимости на вторичном рынке квартир в г. Краснодаре в динамике
В 1 квартале 2024г. наблюдалось резкое снижение спроса. Но продавцы не спешили снижать цены и выставляли даже дороже свою жилую недвижимость. Цены предложений выросли с 1 квартала по 3 квартал 2024 г. с 129 560 руб. за 1 кв.м. до 135 082 руб. за 1 кв.м. Но для того, чтобы продать свою недвижимость нужно предоставлять значительную скидку на торг либо выставлять сразу свою квартиру ниже предложений на рынке. Так в 3 квартале 2024г. реальные цены сделок купли-продажи квартир на 22% ниже средних предложений на рынке.
В 4 квартале 2024г. спрос на вторичном рынке будет восстанавливаться благодаря тому, что после отмены льготных ипотек на первичном рынке, покупатели будут «перетекать» из рынка первичного жилья во вторичную недвижимость. С другой стороны, процентная ставка по ипотечному кредитованию сейчас составляет от 21% до 24% в зависимости от банка и дополнительных условий. А первоначальный взнос достигает 50%. Что является неподъёмной для большинства граждан России.
Центробанк отменил ограничение ПСК (предельной стоимости кредита) по ипотеке. Отмена временная — до 31 марта 2025 года.
Такое взаимное сдерживание факторов не будет давать ценам сильно колебаться. Дополнительным сдерживающим фактором является то, что на вторичном рынке доля ипотек занимает незначительную часть, в основном люди покупают квартиры за собственные денежные средства. Что видно на графике ниже:
Доля ипотек стабильно держится на большом промежутке времени и находится в пределах 18,0% до 35%, в среднем за этот период 25,7% недвижимости приобретается с использованием ипотеки.
Реакция рынка на изменение ключевой ставки происходит с задержкой на 1 квартал
Когда поднимается ключевая ставка, то резко повышается спрос и количество сделок купли-продажи увеличивается (такая реакция обусловлена 90-дневным сроком сохранения условий по кредиту в банках), то на следующий квартал идет наибольший провал по сделкам. Так было во 2 квартале 2022г. когда после начала СВО было минимальное количество сделок. А восстановление рынка произошло в 3 квартале 2022 после снижения ключевой ставки во 2 квартале до 9,5%. Аналогичная ситуация сложилась в 3-4 квартале 2023, когда после серии повышений ключевой ставки вплоть до 16%, и произошло очередное снижение продаж до локального минимума в 1 квартале 2024г. В 3 квартале ставка была поднята еще до 18% и следом до 19%, и реакция рынка уже была моментальной, количество сделок упало в этом же квартале. Так же и в 4 квартале 2024г. после повышения ставки до 19% не ожидается восстановления активности продаж. А впереди очередное заседание ЦБ, запланированное на 25.10.2024г., по вопросу повышения ключевой ставки на очередные максимумы.
* Прогноз ставки ЦБ на 2025-2027гг.
Как видно из диаграммы потенциальные покупатели квартир предпочитают центральной район г. Краснодара. Так же большим спросом пользуются Славянский, Фестивальный и мкр. Черемушки. Реальные же продажи преимущественно совершаются в других районах, где цена не такая большая как в центре города.
2. Срок экспозиции и скидка на торг для квартир в г. Краснодаре
Срок экспозиции — это период начиная с даты выхода квартиры на рынок до момента ее продажи.
Время нахождения объекта на рынке недвижимости зависит от нескольких причин:
• Прежде всего, это цена и ее соответствие рыночной стоимости.
• На срок экспозиции влияет общая стоимость: чем выше стоимость объекта недвижимости, тем больше срок экспозиции. Так эксклюзивные, элитные объекты недвижимости могут продаваться годами. А небольшие 1-к квартиры пользуются максимальным спросом, и срок их экспозиции минимальный.
• На срок экспозиции влияет общеэкономическая ситуация как в стране в целом, так и в местоположении самого объекта недвижимости. При высокой экономической активности и общем подъеме экономики, срок экспозиции сокращается, а количество сделок с недвижимостью увеличивается. А во время рецессии срок экспозиции растягивается, а количество сделок уменьшается.
Так же на срок экспозиции влияют непосредственные характеристики самой недвижимости:
• развитие социальной инфраструктуры района,
• местоположения объекта недвижимости,
• класс комфорта,
• этажность,
• наличие лифта,
• состояние мест общего пользования,
• видовые характеристики объекта недвижимости,
• и другие параметры.
Таблица №2. Значения скидки на торг и срок экспозиции в III квартале 2024 г. на территории г. Краснодара и близлежащих районов.
В I квартале 2024 значение торга при заключении договора купли-продажи в среднем по г. распределены в следующем порядке: студии – 3,2%, многокомнатные квартиры – 8,6%, двухкомнатные квартиры – 3,2%, однокомнатные квартиры – 3,8%.
Быстрее всего продаются студии и однокомнатные квартиры, как наиболее ликвидные объекты недвижимости, срок их экспозиции в среднем составляет 92 и 106 дня соответственно. Дольше всего продаются многокомнатные квартиры.
Тенденция здесь очевидна: чем дороже стоит квартира, тем больше ее срок экспозиции.
Мы представили краткий обзор рынка квартир за 3 квартал 2024г.
*Отчет подготовлен партнером компании «Аякс».
Партнеры «Актив-Инвест» могут подготовить для вас:
• Подробный анализ динамики спроса, предложения и продаж квартир.
• Подробный анализ структуры продаж квартир с разбивкой по структуре: по районам.
• Подробный анализ динамики спроса, предложения и продаж частных жилых домов.
• Комплексный анализ сравнения жилой недвижимости рынка квартир с рынком частных жилых домов.
• Подробный анализ динамики спроса, предложения и продаж земельных участков.
• Подробный анализ структуры продаж земельных участков с разбивкой по структуре: по районам, по видам разрешенного использования.
• Подробный анализ динамики спроса, предложения и продаж коммерческой недвижимости.
• Подробный анализ структуры продаж коммерческой недвижимости с разбивкой по структуре: по районам, по назначению.
• Сборник рыночных корректировок по сегментам рынка: рынок квартир, рынок частных жилых домов, рынок земельных участков, рынок коммерческой недвижимости.
* Для анализа цен использовалась база данных партнерской сети агентств недвижимости «Аякс», которая содержит более 20000 реальных объектов с полной их характеристикой.